НОВОСТИ / Итоги круглого стола «Девелопмент в Москве: что дальше?» и общего собрания Ассоциация инвесторов Москвы

28 апреля состоялся круглый стол «Девелопмент в Москве: что дальше?», организаторами которого являются  Ассоциация инвесторов Москвы  и Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA Традиционно мероприятие посетили более 100 специалистов отрасли.

В ходе круглого стола эксперты обсудили эффективность мер поддержки строительной отрасли, изменения в законодательстве 2022 года, субсидирование ипотечной ставки и многое другое. Мероприятие прошло при поддержке ГБУ «Мосстройинформ».

Модератором конференции выступила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.

С приветственным словом к участникам дискуссии обратился Александр Ломакин, первый заместитель Министра по строительству и ЖКХ РФ: «Наиболее актуальными темами сейчас являются антикризисные меры поддержки строительной отрасли. Одна из важнейших антикризисных мер – наш федеральный проект «Инфраструктурное меню». Он позволяет не снижать темпы, а продолжать реализовывать проекты в регионах. На сегодняшний день выделено более 50 млрд рублей в регионы в рамках инфраструктурных кредитов. Ещё одна мера поддержки связана с кадровыми вопросами. Мы понимаем, что необходимо возвращаться к подготовке и переподготовке российских кадров. Поэтому по итогу нынешнего учебного года выпускники всех специализированных образовательных организаций будут зарегистрированы в кадровом центре Минстроя РФ, задачами которого являются прогнозирование, аналитика, оценка ситуации и планирование работы. Цены на строительные материалы и оборудование – ещё одна сложность строительной отрасли. Сейчас мы прорабатываем эти вопросы с Минпромторгом».

«Самая важная цель на сегодняшний момент – удержать темпы и объёмы строительства. Одна из основных мер поддержки застройщиков, которая была принята первостепенно, – мораторий на проведение контрольных мероприятий. Но Москомстройинвест не может сейчас позволить ослабить бдительность и допустить снижения качества работы застройщиков. Мы оперативно перестроили работу в части контроля. Теперь в приоритете – рискориентируемый подход и профилактика нарушений. К примеру, это дистанционный контроль хода работ на объектах: камеры видеонаблюдения, фотоотчеты. Это и комплексный анализ информации, которую публикуют застройщики в ЕИСЖС, и оценка информационных ресурсов девелопера. Комитет систематически проводит профилактические визиты застройщиков, где они получают комплексные консультации наших специалистов по всем возникающим вопросам», – поделилась Наталья Гонтаренко, начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group: «Если говорить о рисках, то сейчас основные – это риск снижения качества строительства, нарушения графиков сдачи объектов, снижения плановой прибыли компаний, а также репутационные риски. Что касается нарушений сроков строительства, здесь возникают проблемы с иностранными кадрами, с поставками материалов и оборудования. С опасениями снижения качества строительства связан риск роста потребительского экстремизма. Для того, чтобы исключить это, необходимо усилить и пересмотреть систему контроля качества».

Марина Мохначёва, представитель Комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы: «До появления мер поддержки строительной отрасли линейные объекты федерального и регионального значения развивались двумя способами: в общем порядке и в частном. В 2000 году появился Федеральный закон 254-ФЗ, который выделил в отдельную группу объекты, предназначенные для модернизации расширения транспортной инфраструктуры, и облегчил развитие градостроительной документации. По общим правилам, документация планировки территорий должна разрабатываться на основании документов территориального планирования как за счёт бюджетных средств, так и за счёт средств частного инвестора».

Елена Соловьёва, куратор Единого контактного центра Стройкомплекса Москвы: «В среднем в год в Единый контактный центр поступает более 35 000 обращений. К нам можно обратиться для получения предварительного градостроительного анализа земельного участка, для оценки его инвестиционной привлекательности. Эта услуга не требует оплаты. Второе направление – предоставление развёрнутых комментариев в связи с отказами органов исполнительной власти в разрешении на ту или иную строительную процедуру. И третье направление, на котором мы делаем упор, – предоставление комплексных консультаций по разным вопросам от застройщиков».

Александр Ходоров, финансовый директор Comcity, проект PPF Real Estate Russia, прокомментировал: «С точки зрения компаний с иностранным участием, своим присутствием мы подтверждаем, что таковые продолжают функционировать. Для компаний, у которых есть проблемы в акционерной структуре, я бы предложил четыре способа реструктуризации: продажа, релокация в дружественные страны, становление бенефициаром и редомициляция».

Антон Борисенко, генеральный директор Девелоперской группы «Сити-XXI век»: «С января по апрель в соответствии с ипотечными ставками увеличилось количество сделок. В апреле, после увеличения ставки, мы получили снижение спроса. С февраля по апрель цены на стройматериалы выросли на 20%. Некоторые материалы подорожали в четыре раза. Остаётся вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В общем и целом застройщики ждут дополнительный пакет мер поддержки строительной отрасли и готовы актуализировать и дополнить список предлагаемых мер».

В ходе второй сессии эксперты сфокусировались на вопросах девелоперского продукта и на тех подходах, которые помогают не только выжить, но и выполнить все обещания, данные клиентам.

Открыл сессию Сергей Патрикеев, генеральный директор 3-RED: «Последние два года отличались рекордным покупательским спросом. А сейчас мы находимся в ситуации «идеального шторма», к которому нужно было готовиться, конечно, заранее. Но не стоит останавливать свою деятельность и вставать «в ступор». Здесь важна слаженная работа команды в аварийном режиме. В кризисной ситуации необходимо выявление критически важных позиций, которые в будущем могут помешать сдать объект в поставленные сроки. Что касается подрядчиков, то здесь есть свои тонкости: сравнительно низкий аппетит по прибыли даёт работа со средними подрядчиками, где владелец бизнеса и генеральный директор – одно лицо; с таким бизнесом осуществляется больший контроль издержек, и выстраиваются более доверительные отношения. Не стоит забывать и о регулярном мониторинге финансового положения подрядчиков».

Светлана Зайцева, директор по продукту ГК «Инград»: «Текущая ситуация требует внесения изменений в продукт, наша задача сделать это с сохранением класса и качества продукта без потерь для клиента. Это возможно, уже сейчас мы подобрали достойные альтернативы отделочных материалов, сантехники, инженерного оборудования и оснащения детских площадок. Также есть выбор по лифтам с сервисным обслуживанием. Это крупные производители из Турции, Греции, Китая, Кореи, а также России и Беларуси. При выборе лифтов в премиум-классе стоит остаться в европейском сегменте, в бизнес-классе можно использовать китайские и корейские лифты, а в классе комфорт – российских и белорусских производителей. Европейские производители остекления премиум-класса продолжают работу в России, также есть выбор российского профиля и оконных систем. В благоустройстве также есть достойные российские производители, на которых стоит обратить внимание. Для оптимизации затрат застройщикам необходимо уделять больше внимания решениям по конструктиву, фасадам и планировкам на этапе проектирования, чтобы избежать лишних затрат на неэффективные решения».

Елена Петропавловская, коммерческий директор Девелоперской компании Vos’hod: «Многие иностранные архитекторы и дизайнеры не могут работать с российскими девелоперами. Существует большая проблема с логистическими цепочками, есть вероятность столкнуться с нехваткой материалов и оборудования. Но этот путь можно нивелировать. Многие поставщики ищут пути, чтобы ввезти товар в Россию, при этом увеличивается время логистики и стоимость материалов. Важно понимать, что количество объектов с отделкой будет снижаться, в основном в сегментах «премиум» и «бизнес». Что касается дорогостоящих отделочных материалов, то есть аналоги производства Израиля, Турции, Китая». Елена также рассказала о том, что компания Vos’hod продолжает плановую реализацию заявленных проектов: «Проект Armani / Casa Moscow Residences находится в активной продаже и стройке. Все резиденции, как и предполагалось, будут выполнены с отделкой от Armani / Casa. В скором времени начнется реставрация Центрального телеграфа, расположенного на Тверской улице в Москве. Несмотря на уход из России авторов концепции реставрации здания — архитектурного бюро David Chipperfield Architects, никаких рисков для реализации проекта нет», — отметила Елена Петропавловская. Также компания недавно начала реализацию проекта апартаментов и офисов «AHEAD» на Кутузовском проспекте.

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION: «Что применяем мы из действующих инструментов и советуем использовать коллегам, так это хеджирование финансовых рисков. Для нас основной лейтмотив премиальных проектов – их качество. Есть понимание, что от этого напрямую зависит наша репутация. Поэтому была выбрана стратегия не отказываться от премиальной отделки, а выполнить все ранее данные клиентам обещания. При необходимости мы готовы самостоятельно организовывать поставку комплектующих из Турции, Казахстана и пр».

«Важно понимать, что неисполнение обязательств со стороны контрагента не освобождает от ответственности застройщика перед клиентом. Если же обязательства не могут быть выполнены по объективным причинам, то есть никто на рынке тоже не имеет такой возможности, то здесь ответственность застройщика прекращается. Стоит обратить внимание на то, что государство очень активно старается защищать граждан, поэтому есть риск повышения потребительского экстремизма, а здесь чаще всего суды встают на сторону клиента. Нужно помнить и о том, что не только форс-мажорные обстоятельства освобождают от ответственности: вы можете прописывать в контрактах и иные условия. Что касается общих рекомендаций, то важно очень чётко выстраивать контрактные отношения, учитывать те риски, которые будут объективно существовать сейчас, и внимательно относиться к доказательствам, которые вы собираете под потенциальные разногласия», – поделился адвокат Юрий Аксёнов, партнёр юридической фирмы Orchards.