НОВОСТИ / Первые этажи: всегда должна на быть золотая середина

Надо ли все первые этажи жилых домов отдавать под коммерцию? Или все-таки в каждом конкретном проекте должен быть индивидуальный подход? Как найти баланс между тем, что будет выгодно застройщику и будет востребовано потребителем? Жаркая дискуссия застройщиков, архитекторов и чиновников о функциональном назначении первых этажей состоялась 29 сентября в рамках выставки «Недвижимость от лидеров». Организатором мероприятия выступила Ассоциация инвесторов Москвы.
Позицию московских властей в вопросе организации первых этажей обозначила Виктория Раубо, начальник отдела архитектурных проектов управления Генплана, Москомархитектуры. Она рассказала, что в ведомстве были разработаны новые правила проектирования первых этажей жилья эконом-класса еще около года назад. Так, одним из важнейших пунктов эксперт считает, что «при формировании жилой застройки следует предусмотреть размещение входов в жилую часть — со стороны двора и с улицы, в помещения общественного назначения — только со стороны улицы. Это обеспечит прозрачность, и как следствие безопасность».
Василий Калинкин, начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Департамента города Москвы по конкурентной политике, рассказал о реализации городских площадей Тендерным комитетом города Москвы с электронных торгов при помощи специально созданной виртуальной площадки «Инвестиционный портал». Как отметил чиновник: «Наибольшей популярностью, пользуется имущество ГУПов, а также приватизация городской недвижимости, то есть те самые первые этажи — бывшие квартиры или отдельностоящие пристройки. В первом полугодии мы стоговали помещений на сумму более 2 млрд. рублей. Кроме того, в 2016 году введен единый стандарт, так называемые, 7 шагов и теперь участникам удобнее ориентироваться, стал понятен шаг аукциона, срок выставления на торги того или иного объекта, набор документов и проч. Так мы полностью исключили контакт чиновников с участниками аукционов».
Затем дискуссия свернула в другое русло, связанное с тем, что правительство Московской области обязало застройщиков делать все первые этажи нежилыми. Эксперты обсудили, как им теперь справляться с этой нормой. По словам Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group: «Обычно в жилых комплексах востребовано примерно 5% стрит-ритейла от жилой площади, тогда как все первые этажи, если брать среднеэтажную застройку составляют порядка 15%. Поэтому для области такая норма, конечно, перебор, они не будут полностью куплены или арендованы». Его поддержал Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп» отметив: «В какой-то момент все эти инициативы приведут к простой формуле – «работа ради пота», потому что девелопер не сможет заработать. И тогда появятся недобросовестные участники рынка, но при этом готовые выполнять все эти нормативы и условия».
Тему снижения профессионального уровня в случае необходимости выполнения всех нормативов развил Сергей Гусев, директор по развитию бизнеса Группа компаний «АМ Девелопмент»: «Продажа жилья даже в сложные экономические времена продолжается, а вот коммерческие помещения даже в профессиональных торговых центрах продаются не быстро. В жилом районе еще сложение, застройщик на ранних этапах постарается побыстрее продать нежилые помещения, что приведет к тому, что не будет профессиональной управляющей компании, а каждый владелец блока, будет управлять им как захочет и своими силами».
Несколько отличное о застройщиков мнение высказали архитекторы и консультанты. По мнению, Ильи Машкова, руководителя архитектурной мастерской «Мезонпроект», для успешной реализации первых этажей нужно, прежде всего, продумывать концепцию «от и до» еще на стадии проектирования. Кроме того, развил идею архитектор «если строится ТПУ, возникает пассажиропоток и все по чему можно ходить или ехать, дома вблизи дорог, там первые этажи обязательно будут востребованы». Его поддержал Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости RRG: «Конечно, первый этаж должен отличаться не только высотой потолков, но и всей конфигурацией. Например, магазин шаговой доступности не всегда помещается в традиционный формат первого этажа. Для этого необходима организованная выступающая стилобатная часть, которая дает возможность сделать хорошую конфигурацию и тогда та же разгрузка не будет никому мешать».
В финальной части дискуссии отдельной темой возник вопрос: какая же функция на первых жилых этажах востребована покупателями, что им нужно и какие магазины не будут пользоваться популярностью. «Сейчас часто покупатели квартир спрашивают — что будет на первом этаже? И этот вопрос звучит с целью понять в какой среде будет жить покупатель и какие услуги, товары он сможет приобретать, не выходя с территории комплекса. Сейчас уже продают не просто строительный проект, а полноценную среду проживания, которую всегда формируют первые этажи, а также благоустроенные дворы», рассказала Виктория Григорьева, генеральный директор компании «Бест-Новострой». Соглашаясь с ней, Евгения Муринец добавила, что «функции помещений могут быть разные, главное, чтобы создавались места для досуга, а каждый житель мог найти товар или услугу, которая ему нужна, а не добирался до нее на машине или общественном транспорте. Однако всегда должна быть золотая середина, иначе перенасыщение приведет к низкой востребованности».