НОВОСТИ / Мы живы и работаем: прогноз-сессия Ассоциации инвесторов Москвы «Формула инвестиций – 2021»

Пандемия вмешалась в планы бизнеса не только российского, но и международного. Однако инвесторы продолжали бороться за свое дело и сотрудников. «Сегодня рынок жилой недвижимости чувствует себя довольно неплохо, – отметила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. – Кого за это благодарить? Федеральное или московское правительство, растущий доллар или удачно упавшие депозиты, а может, возросшую компетенцию девелоперов – полагаю, все же сочетание этих факторов». На прогнозе-сессии Ассоциации инвесторов Москвы «Формула инвестиций – 2021», прошедшей в ГБУ Мосстройинформ», были подведены итоги 2020 года и намечены тенденции будущего инвестиционного рынка столицы.

«Мы все – власть и бизнес – в одной лодке, – сказала Карина Малхасян, заместитель председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, – поэтому мы всегда стараемся оказывать всяческую поддержку инвестиционному сообществу». 2020 год был очень сложный: на проблемы, связанные с пандемией в мировом масштабе, наложился переход на систему эскроу-счетов. Однако наложение этих двух факторов дало неожиданный эффект: финансовые показатели выполнения в Москве национального проекта «Жилье и городская среда» оказались выше, чем в предыдущие годы. Так, сейчас действует 501 разрешений на строительство в рамках 214 закона с общей площадью 31,2 млн кв м. По ним заключено 144 495 договоров долевого участия. «В настоящее время 56% жилых объектов строится по системе эскроу, эта цифра постоянно растет. Полагаю, вскоре мы полностью перейдем к новому обеспечительному инструменту», – выразила уверенность г-жа Малхасян. Подводя итог, она отметила, что совместно с инвесторами Москвы московским властям удалась достойно пройти нелегкий период пандемии, строительная отрасль продолжит оставаться основным двигателем развития экономики Москвы и России в целом.

Одним из главных остается вопрос цен на жилую недвижимость в Москве. «В конце 2020 года мы видели пик количества сделок по покупке жилья, который был сравним с пиком 2018 года, – комментируя динамику этого показателя отметил руководитель проекта bnMAP.pro компании БЕСТ-Новострой Сергей Лобжанидзе. – При этом в количественном и денежном выражении Москва и Новая Москва захватывают все больший объем сделок по покупке жилья, а Подмосковье свои позиции теряет. Что касается цен, то старая Москва по итогам 2020 года приросла в условном уровне средневзвешенной цены примерно на 25%, а в абсолютных значениях – примерно на 40% относительно 2019 года». За 2020 год доля ипотечных договоров приросла на 15%. Причем, один из пиков роста сделок по ипотеке пришелся на второй квартал 2020 года, когда был объявлен карантин, и рост обеспечили застройщики, которые сориентировались в ситуации и «настроили» цифровую ипотеку. Сегодня, сказал г-н Лобжанидзе, нет никаких признаков того, что цены на новое жилье в 2021 году будут снижаться, потому что объем сделок не падает, предложение не увеличивается. Вадим Павлусь, финансовый директор ГК «Кортрос» согласился с этим, добавив, что наличие эскроу-счетов не вынуждает застройщиков торопиться с продажами квартир, чтобы финансировать строительство.

Финансирование строительства жилых объектов значительно отличается от кредитования коммерческой недвижимости. В условиях становления эскроу-финансирования, кредиторы часто занимали сдержанную позицию в отношении новых застройщиков. «Мы также столкнулись с долей консерватизма банков в организации финансирования жилого проекта, – рассказал финансовый директор Comcity, PPF Real Estate Russia Александр Ходоров, – банки, предлагая новый продукт, дополнительно перестраховывались: назначали излишние финансовые ковенанты, дублировали некоторые функции застройщика, нанимали дополнительные контролирующие структуры, затрудняющие финансирование проекта». Компании PPF Real Estate Russia, доказав профессионализм команды и привлекательность проекта жилого комплекса homecity, удалось преодолеть формализм банков, отметил г-н Ходоров, поскольку сами кредитующие организации заинтересованы в наращивании темпов финансирования и вложения средств в высокодоходные проекты.

Помимо финансирования девелоперу приходится решать и множество других вопросов, один из основных – разработка актуального проекта, востребованного покупателем. «Разработка продукта – это ключевая компетенция девелопера, – заявил Вадим Павлусь. – И после локации продукт является важнейшим этапом реализации проекта». Причем, важно понимать, что будет востребован через 5-7 лет, учитывая время, требуемое на выход проекта на рынок.

Помимо этого, важной составляющей является продвижение проекта. «2020 год стал поворотным для многих застройщиков, вынужденных перекраивать свои маркетинговые программы, – рассказала Ольга Галагина, заместитель генерального директора по маркетингу «СМУ-6 Инвестиции». – Пандемия заставила сместить продвижение в диджитал-каналы коммуникации, большинство застройщиков отказались от наружной рекламы и перераспределило бюджеты в пользу охватных онлайн-медиа, где можно было таргетировать сообщение на узкую целевую аудиторию». После снятия основные ограничений этот тренд остался практически неизменным: наружная реклама стала носить локальный характер, основные маркетинговые бюджеты закрепились за онлайн-медиа. Застройщики стали делать акцент на видео-контенте, создании промо-роликов, серии роликов и создании полезных онлайн-сервисов, развитии CRM-маркетинга и аналитических платформ. Эти тенденции наряду с персонализацией контента, уверена г-жа Галагина, в 2021 году будут только укрепляться и развиваться.

Во второй части прогноз-сессии председатель правления Любовь Цветкова рассказала, что Ассоциация инвесторов Москвы делала в 2020 году для членов ассоциации. Наряду с законодательными инициативами поддержки отрасли и инвесторов и информационно-образовательными мероприятиями ассоциация занималась помощью инвесторам в оформлении градостроительной документации, решении спорных вопросов, оказанием юридической поддержки инвесторам при взаимодействии с правительством Москвы и федеральными органами власти, решением спорных вопросов с ресурсосберегающими компаниями и другими вопросами. Среди законодательных инициатив, направленных на защиту интересов инвесторов, ассоциация лоббировала инициативу по распространению льгот при строительстве нежилых объектов для собственников земельных участков при изменении вида разрешенного строительства и на владельцев земельных участков с запретом на строительство. Данная инициатива включена в план работы Московской городской думы и прорабатывается в Департаменте инвестиционной и промышленной политики города Москвы.

Также во второй части «Формулы инвестиций – 2021» участники обсудили будущие векторы развития строительной отрасли. Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по правовым вопросам MR Group, рассказал о проектах комплексного развития территорий и частного партнерства. «Отношение бизнеса и государства, – процитировал докладчик президента России, – должны строиться на философии общего дела, на партнерстве и равноправном диалоге. Именно в этом видится успех проектов КРТ».

Об арендном жилье от девелопера рассказал Олег Гришунин, заместитель генерального директора ООО «БЭЛ Девелопмент». Эта форма девелоперской деятельности остается пока формальной, несмотря на законодательное закрепление. «Во всем мире этот вид девелопмента развивается, – отметил он. – И большие объемы возводимого жилья рассчитаны не на продажу, а на сдачу в аренду». За этим наше будущее, уверен г-н Гришунин, и пандемия только подтвердила это: «Мы ожидаем, что девелоперов поддержат системным нормативным регулированием и налоговыми преференциями».

Рост себе стоимости строительства беспокоит девелоперов, поскольку это вопрос выживания. «По большому счету сейчас на рынке идет ценовое родео, – отметил Алексей Гришин, руководитель отдела инвестиционного анализа Холдинга ГВСУ «Центр». – Цены на квартиры резко растут, это видят и продавцы строительных материалов, поэтому растет и стоимость строительства». А поскольку реализация жилого проекта в среднем укладывается в 5-6 лет, девелоперы просто не поспевают за ростом цен. Может так случиться, что в скором времени в живых останутся 10 девелоперов, поскольку остальные просто не смогут потянуть возросшие требования по эскроу, ни возросших требований по себестоимости строительства, сказал г-н Гришин.

За последние несколько лет федеральные законодатели издали множество постановлений, которые могли бы облегчить жизнь застройщиков и сократить сроки строительства, но столичные власти не торопятся вносить изменения в нормативные документы на муниципальном уровне, посетовала Алла Цхведиани, генеральный директор «СтройПроектСогласование». – И в этом году мы хотели бы лоббировать внесение изменений в законодательство Москвы, в том числе и с помощью ассоциации.

Несмотря на сложности, строительство и инвестиции продолжают работать вместе и добиваться успеха. «Мы живы и работаем», – подвела итог Любовь Цветкова.