в facebook
Рынок недвижимости затоваривается, спрос падает, ипотека дорожает, а цены ползут вниз – примерно по такому же сценарию события развивались 2015-2017 гг. Но на самом деле ситуация сейчас много хуже, чем восемь лет назад, поэтому и стоимость метра может снизиться не на 10-20%, как тогда, а на все 30%, вернувшись к уровням начала 2020 г., считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
О возможном падении цен на 30% IRN.RU писал еще в начале лета 2022 г. В июне такой прогноз выглядел пессимистичным, однако теперь его вполне можно назвать базовым. По данным аналитического центра www.irn.ru, за последние полгода цены предложения на вторичном рынке Москвы снизились на 5,9%. В Новой Москве и Подмосковье, где стоимость метра ближе к народу, квартиры подешевели на 3,7% и 2,3% соответственно. Вроде бы падение небольшое, но цены реальных сделок просели значительно сильнее — по оценкам брокеров, размер скидок на «вторичке» составляет 10-20%.
В отличие от вторичного рынка, где цены падают с мая, первичный рынок долго сопротивлялся «медвежьему» тренду с помощью субсидированной ипотеки с околонулевыми ставками и сокращения площади квартир. Однако на фоне мобилизации, обвалившей спрос, и постепенного сворачивания банками ипотечных программ со сверхнизкими ставками из-за негативного отношения к ним со стороны ЦБ, стоимость метра на первичном рынке также пошла вниз, а скидки достигли рекордных 30%.
Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится. И на первичном, и на вторичном рынках спрос все больше отстает от прошлогоднего уровня.
На фоне падения спроса растут объемы предложения. На вторичном рынке этот показатель только за последние три месяца увеличился более чем на 60% и достиг исторического максимума. На рынке новостроек застройщики пытаются поддерживать цены, придерживая объемы, но из-за падения спроса это получается все хуже. В октябре на рынке московского эконом- и комфорт-класса число лотов в экспозиции увеличилось сразу на 18% и 8% соответственно. Такая динамика спроса и предложения свидетельствует о том, что квартир на рынке сейчас намного больше, чем желающих их купить, а значит, давление на цены будет увеличиваться.
В 2015-2017 гг., на фоне кризиса, разразившегося из-за «крымских» санкций и падения цен на нефть, стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента). Но сейчас и западные санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. И это при том, что от последствий предыдущего кризиса мы так и не успели оправиться: по итогам 2021 г. реальные доходы россиян были на 6,1% ниже, чем в 2013 г.
Кроме того, в 2015 г. на рынке недвижимости не было пузыря — в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. А в настоящее время есть: в 2020-2021 г., в условиях стагнации экономики, цены на жилье в Москве подскочили на 50-70%, а на некоторые объекты – до 100% благодаря сверхмягкой денежно-кредитной политике ЦБ и субсидированию ставок на первичном рынке со стороны государства. Поэтому и глубина падения цен теперь может быть значительно больше, чем в 2015-2017 гг.
Сейчас, когда ВВП и доходы граждан вновь пошли вниз, «ковидный» прирост выглядит все более неадекватным. Скорее всего, на горизонте одного-двух лет цены вернутся к уровням начала 2020 г., то есть опустятся примерно на 30% от максимумов. И около половины этого падения в явном или неявном виде рынок уже отыграл.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41898.html