Аналитика

Сложно выбраться

На сегодняшний день в Москве планируется построить сразу три новые ветки метро: Бирюлевскую, Коммунарскую и Рублево-Архангельскую.
«Бирюлево» – это обобщенное название, за которым скрываются сразу два района – Восточное и Западное Бирюлево, граничащие друг с другом. Место, куда ведет одна из строящихся линий, традиционно считается не самым лучшим районом Москвы – и во многом его проблемы проистекают именно из-за плохой транспортной доступности.
Планы по строительству метро в Бирюлево существовали и раньше (еще в 70-х годах прошлого века), но тогда не было возможности развернуть масштабные работы.
По нынешнему проекту на Бирюлевской линии планируется создать 43 километра путей и 17 станций в 9 районах города, обеспечив транспортные нужды 1 миллиона жителей города.
По его словам, станции, обслуживающие данную территорию, являются одними из наиболее загруженных в московском метрополитене – поезда в сторону центра в утренний час пик приходят уже заполненными. «Из-за этого многие жители Бирюлево предпочитают использовать в поездках по городу личный транспорт», – подчеркивает эксперт.
Нельзя забывать, что население Бирюлева постоянно прирастает. На сегодня застройка там представлена в основном зданиями советского периода, а новостройка всего одна – микрорайон «Загорье», где предлагается 722 квартиры, средняя цена 141,5 тысяч квадратных метров, рассказала генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Депрессивный район

В том случае, если отказаться от строительства этой линии, Бирюлево так и останется перенаселенным районом на отшибе, выбраться из которого будет все сложнее с каждым днем, так как дороги просто встанут из-за постоянно увеличивающегося числа автомобилей.
По причине того, что добраться до метро для населения Бирюлева – это порой целый квест, люди по возможности переезжают из района, он маргинализируется.
Об этом свидетельствует даже набор магазинов, представленных в районе: здесь работают пресловутые «наливайки» и самые дешевые из сетевых продуктовых магазинов.
«Естественно, невысокий уровень доходов основной массы жителей района ведет к тому, что в нем открывается больше алкомаркетов, пивных магазинов низкого сегмента, социальных аптек, продуктовых дискаунтеров», – обращает внимание генеральный директор DNA Realty Антон Белых.

Хорошие перспективы

Появление новых станций метро в целом всегда оживляет любой район Москвы – операторам ритейла станет проще заходить в такие районы, так как будет понятно, где именно самый высокий трафик и где надо открывать магазин, бар, кафе и так далее.
«Плюс в том, что по мере развития района там будет селиться больше людей, а значит, будет расти спрос на различные товары и услуги, что станет стимулом для конкуренции между ритейлерами», – говорит Белых.
Если станция пользуется хоть каким-то спросом со стороны пассажиров, то именно она становится точкой притяжения для операторов торговли и услуг, так как именно в ней концентрируется самый высокий пешеходный трафик потенциальных клиентов для данного района, это отмечает большинство экспертов в градостроении.
Со временем и по мере заселения это ведет к появлению в этих районах операторов более высокого ценового сегмента, алкомаркетов и «наливаек» становится все меньше. Кроме того, появление метро благо для любого бизнеса еще и потому, что предпринимателям гораздо проще рассчитывать финансовую модель будущей торговой точки, так как основные потоки клиентов становятся понятны, чем в районе без метро, где всегда есть риск ошибиться и прогореть.
«Появление метро создаст новый центр притяжения, который будет способствовать передислокации магазинов и предприятий обслуживания. Возможен также сценарий с образованием у станции метро крупного торгово-развлекательного объекта, который сократит количество предприятий малого бизнеса в зоне своего влияния», – прогнозирует заместитель директора по градостроительной политике Института комплексного развития территорий (ИКРТ) Дмитрий Ланцов.
Цены на квартиры в Бирюлеве также вырастут после появления там метро, что приведет в район более обеспеченных людей, уверены риелторы.
Сегодня Бирюлево, как Восточное, так и Западное, достаточно сильно удалены от центра и имеют очень ограниченный выезд. Тем не менее, например, Бирюлево Восточное – зеленый район, так как почти половину его территории занимает Бирюлевский дендропарк, один из крупнейших парков Москвы, что, безусловно, является его преимуществом.

Избежать появления «гетто»

С Коммунарской линией ситуация несколько иная, она ведет в активно создаваемый район. И здесь задача метростроителей во многом сводится к тому, чтобы это густонаселенное место не превратилось в «новостроечное гетто». Застройка ведется масштабными темпами – так, например, общий объем предложения в поселении Сосенское, по данным «Миэль-Новостройки» составляет порядка 2,8 тысячи квартир.
В ходе строительства Коммунарской линии будет создано 37,8 километров путей и 16 станций. Она затронет сразу 11 районов города и изменит жизнь 1,4 миллиона жителей, рассказали РИА Недвижимость в «Мосинжпроекте».
Это важная ветка, которая позволит упростить дорогу в центр для людей, живущих в новой Москве, разгрузит юг и юго-запад столицы. Если учесть, что комплексное развитие территорий в новой Москве было заявлено властями города как основной приоритет, то дополнительная линия метро – Коммунарская – здесь просто необходима.
Отметим, что некоторые жители районов «старой» Москвы, через которые пройдет Коммунарская линия, неоднозначно относятся к проекту: кто-то не хочет строительную площадку рядом с домом, кто-то опасается, что строительство может быть небезопасным для старой застройки.
Однако в «Мосинжпроекте» развеяли эти опасения. Управляющая компания по строительству московского метро за 9 лет накопила достаточный опыт, как по проходке тоннелей, так и по строительству станционных комплексов и сопутствующей инфраструктуры в условиях мегаполиса, в плотной городской застройке с большим количеством инженерных коммуникаций.
«Жителям районов ЮЗАО, попадающим в зону, где пройдет строительство линии, беспокоиться не о чем: ветка будет строиться закрытым способом современными тоннелепроходческими комплексами, обеспечивающими безопасную проходку тоннелей метро. При строительстве тоннелей ведется круглосуточный мониторинг зданий и сооружений, попадающих в зону влияния. Кроме того, предусмотрено научно-техническое сопровождение строительства линии метро, позволяющее в режиме онлайн анализировать и контролировать его ход, что также обеспечит безопасность строительства. Да, будет несколько открытых участков, но только там, где нет жилых зданий», –­ подчеркнул заместитель генерального директора по проектированию АО «Мосинжпроект» Рустам Черкесов.
Современные технологии строительства обеспечивают новым линиям и станциям абсолютную безопасность – они исправно прослужат пассажирам как минимум век, а их фактический запас прочности – более двухсот лет. На всех этапах строительства ведется жесткий контроль за соблюдением проекта, строительных норм и требований безопасности, а также мониторинг состояния окружающих зданий.
При этом в Москве действуют достаточно жесткие требования к обустройству и содержанию строительных площадок, а современные технологии минимального шумового воздействия и шумозащиты, которых на заре метростроения даже не существовало, позволяют минимизировать неудобства для жителей от стройки в районе.
Что же будет в том случае, если новые линии метро так и не будут построены?
«Развитие присоединенных к Москве территорий, а также прилегающей к столице части Подмосковья приведет к росту численности населения на них. Соответственно, будет увеличиваться и нагрузка на транспорт», – считает Кантышев.
По его мнению, если не заниматься развитием общественного рельсового транспорта, то его пропускная способность однажды достигнет предела и перестанет справляться с растущим пассажиропотоком. Это приведет к тому, что увеличится трафик на автомобильных дорогах, где будут расти пробки, территории вне центра города начнут терять привлекательность для проживания людей и для инвестиций бизнеса. Все это приведет к снижению качества жизни населения московской агломерации.
Ситуация в новой Москве (в частности в районе Коммунарка) уже несколько улучшилась после того, как было построено продление Сокольнической линии метро. Но вместе с тем подъезды в Коммунарку на наземном транспорте все еще стоят в пробках, особенно это характерно для вечерних часов пик.
«На маршрутах наземного городского общественного транспорта оттуда можно добраться до станции метро «Теплый стан», которая является одной из наиболее загруженных в московском метрополитене, и станции «Бунинская Аллея», – говорит Кантышев.

Развитие малого бизнеса

«Новое метро – это всегда хорошо, и хорошо, когда оно идет к окраинам, позволяет людям с большим комфортом добираться в центр, не стоять в пробках, ведь пока большинство людей у нас все же работает в центре», – говорит архитектор Илья Заливухин. По его словам, в настоящий момент Коммунарка обеспечена минимальной инфраструктурой для жизни, с вводом метро возможно более активное ее развитие.
Еще один явный плюс новых веток, особенно это касается Коммунарской линии, заключается в том, что летом дачники могут оставлять свои машины около метро (например, «Коммунарка») и не создавать пробки на выезде/въезде из Москвы, говорит эксперт.
Вместе с тем, ситуация с продуктовыми магазинами и объектами малого бизнеса в Коммунарке выглядит достаточно неплохо. Сейчас в этом месте много новых домов, все первые этажи которых отданы под коммерцию. В районе уже довольно много сетевых магазинов, аптек, салонов красоты и других сервисов самого разного класса и уровня.
«При этом большая часть квартир там покупается жильцами за свои деньги, что формирует более средний ценовой сегмент ритейлеров, ориентированных на специалистов с доходом средний и выше», – описывает ситуацию Белых.
Во многом потребности жителей закрывают крупные объекты, такие как «Мега Теплый Стан» и ТРЦ «Саларьево».
«Но все же на сегодняшний день очевидно, что большинство жителей этого района делают покупки в крупных ТЦ по пути из Москвы домой (например, ТЦ «Саларис»), что, конечно же, неудобно для жителей, которые с нетерпением ждут открытия операторов торговли и услуг в данной локации, но сетевые ритейлеры пока, к сожалению, не торопятся в Коммунарку», – добавляет руководитель группы направления street retail компании «Магазин Магазинов» Юлия Корчагина.
По ее словам, и малый, и крупный бизнес с опаской рассматривает новые районы, заселенные наполовину и даже более. Это связано с отсутствием необходимого стабильного трафика и возможности сделать достоверные расчеты по прогнозируемому товарообороту. И Коммунарка тут не исключение.
С приходом же сюда метро можно ожидать развития малого бизнеса, так как на станциях метро новой ветки планируются к строительству ТПУ, которые повысят обеспеченность жителей района торговой инфраструктурой, говорит она. А появление новых торговых объектов, конечно же, увеличивает и число рабочих мест в районе.
Когда построится метро и будут понятны пешеходные потоки, места, где можно срезать дорогу, более оживленные стороны улиц, возрастет интерес сетевых операторов, и они будут открываться с большим энтузиазмом в районе всех жилых комплексов Коммунарки, добавляет Корчагина.

Район под метро

Рублево-Архангельская линия предполагает создание 19,8 километров путей, на ней будет 8 станций и одно электродепо. Эта ветка изменит жизнь сразу 1 миллиона жителей в трех районах города: Митино, Строгино и Хорошево-Мневники.
Применительно к этому проекту можно говорить о том, что здесь работа метростроителей во многом ведется на опережении, так как в зоне действия новой ветки уже запланирована активная застройка.
В частности, здесь реализует свой проект офисной и жилой застройки Сбербанк. Предполагается строительство более 800 тысяч квадратных метров офисов, а также 1,4 миллиона квадратных метров жилья бизнес-класса, 980 тысяч квадратных метров многоквартирных домов комфорт-класса и почти 250 тысяч квадратных метров малоэтажной застройки. А ведь людям, которые будут тут жить и работать, надо будет как-то выезжать из своих домов и офисов и возвращаться в них.
Строительство этой линии метро, конечно, тоже даст толчок для развития малого бизнеса и в этом районе, считает Белых. «Рядом с тем же огромным проектом Сбербанка будут открываться кофейни, кулинарии, магазины сетевые и частные магазинчики, кафе, бары», – говорит он.
Кроме того, в 2018 году Сбербанк начал строительство инфраструктуры Smart City в Рублево-Архангельском. Не исключено, что впоследствии руководство Сбербанка переедет туда из центрального здания на улице Вавилова, СМИ писали о такой возможности.
Рублево-Архангельская ветка создаст дополнительные связи между Московским центральным кольцом (МЦК) и вторым кольцом столичного метро (БКЛ), а также снизит интенсивность движения по Новорижскому и Ильинскому шоссе, рассуждает Кантышев.
Сейчас ближайшими станциями рельсового транспорта в этом районе являются станция «Павшино» МЦД-2 и станция Тушинская (Таганско-Краснопресненской линии), которая также стала сегодня одной из наиболее загруженных в московском метрополитене. В настоящий момент люди добираются до них наземным транспортом через Новорижское, Ильинское и Волоколамское шоссе, где в утренние и вечерние часы образуются существенные пробки, сетует он.
В настоящий момент Мневники тоже достаточно активно застраиваются. По подсчетам Литинецкой, на сегодняшний день там строится 8 жилых проектов общим объемом около тысячи лотов – всем этим людям тоже очень пригодится метро.
Если отказаться от проекта новой линии, то невозможно будет должным образом обеспечить транспортное обслуживание этой территории. Кроме того, по-прежнему основная нагрузка от пассажиропотока со стороны Московской области (Красногорский район, Ильинское, Николо-Урюпино) будет приходиться на станцию «Тушинская», и так перегруженную в часы пик.

ИСТОЧНИК: РИА Недвижимость