Аналитика

Смена модели финансирования жилищного строительства, которую все так бурно обсуждали последние два года, состоялась. С 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. Спустя три месяца «Интерфакс-Недвижимость» узнал у экспертов, как реформа повлияла на рынок столичных новостроек. Выяснилось, что особых изменений не произошло.
«На рынке новостроек Москвы отмечается некоторая пауза в девелоперской активности. Так, на рынок Москвы (без ТиНАО) вышло в продажу за июль-сентябрь 2019 года всего шесть новых проектов», — рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Она добавляет, что по сравнению с данными за второй квартал 2019 года объем выведенных в продажу жилых и апартаментных комплексов снизился на 21%, а по сравнению с третьим кварталом 2018 года показатель упал в 3,4 раза.
«По итогам июля-августа 2019 объем сделок ДДУ на рынке новостроек Москвы снизился на 17% относительно аналогичного периода 2018 года (10,6 тыс. сделок ДДУ против 12,9 тыс. сделок за июль-август 2018 года). Частично снижение показателей спроса по сделкам ДДУ в третьем квартале может быть связано с временным увеличением сделок по схемам вне ДДУ на переходном для рынка периоде, например, по схемам переуступки ДДУ. Поэтому о резком снижении спроса на рынке говорить не стоит», — поясняет Фонарева.
Подтверждает слова коллеги директор по продуктам «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина – по ее словам, в третьем квартале 2019 года значительных изменений на рынке новостроек Москвы не произошло.
«Рынок показал свои стабильные тренды – небольшой рост объемов продаж и цен на недвижимость. Рост цен по итогам третьего квартала 2019 года на рынке новостроек Москвы составил около 1% (прирост на 0,7% по итогам августа и еще на 0,3% по итогам сентября). На рост цен в основном повлияло снижение ставок по ипотеке (благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ с 7,75% до 7% годовых в июне-сентябре ипотека подешевела на 0,5-1%), что привело к оживлению спроса в середине лета. Но удешевления ипотеки хватило ненадолго, и уже в августе наблюдалось снижение покупательской активности. Это отразилось и на ценовой динамике: в сентябре темпы роста цен упали с 0,7 до 0,3%», — рассказывает эксперт.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает вымывание ликвидного предложения и планомерное повышение цен, что привело к снижению спроса в августе 2019 года.
Тренд проявил себя и новой Москве.
«Рынок новой Москвы, представленный в основном сегментом комфорт (97,3%), продемонстрировал сокращение экспозиции. По сравнению с прошлым годом падение составляет 26%. На сегодняшний день на первичном рынке новой Москвы представлено 26 проектов на 419,4 тыс. кв.м или более 7,2 тыс. лотов. В лидерах – поселение Сосенское, более половины предложения в НАО, 55,5%, приходится на данную локацию. Неудивительно, что и по объемам реализации Сосенское занимает первое место (45,4%). Здесь находится половина новостроек, составляющих топ-10 по продажам на территории ТиНаО», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
При этом, по словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, цена квадратного метра в новой Москве за первые девять месяцев 2019 года выросла в среднем на 14,5% относительно аналогичного периода прошлого года, а средняя площадь покупаемых квартир увеличилась на 2,9% — примерно до 50 кв.м.
Еще одним трендом третьего квартала новостроек московского региона эксперты назвали возвращение фактора сезонности.
«Годом ранее фактор сезонности отсутствовал на рынке: продажи росли в июле-августе, что является нехарактерным для рынка тенденцией, которая говорит от неестественных для рынка составляющих. В 2019 году сезонность вернулась на рынок, что говорит о нормальном функционировании рынка и является хорошим сигналом для начала нового делового сезона», — считает Фонарева из Colliers International.
Другим важным трендом стало снижение ставок по ипотеке, которое наблюдается сегодня на рынке. Правда, об ипотечном буме, по словам экспертов, говорить пока рано.
«В первую очередь, увеличение спроса тормозит снижение реальных доходов населения. Все больше возникает потребность для программ с минимальным первоначальным взносом или без первоначального взноса. Второй немаловажный фактор, это рост цен на недвижимость. Клиенты стали выбирать более доступные квартиры с меньшей площадью или в удаленности от Москвы. Тем не менее, большую популярность набирает программа «Семейная ипотека» под льготную ставку, субсидированную государством. Сейчас по данной программе, условия очень выгодные, ставки начинаются от 4,5%-6% в разных банках», — отмечает руководитель отдела ипотеки и кредитов ООО «НДВ – Cупермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.
Подводя итоги, стоит отметить, что до конца 2019 года эксперты не ждут кардинальных изменений и скачков на первичном рынке жилья.
«До конца 2019 года уровень цен на новостройки Москвы сохранится на прежнем уровне. После активного роста цен на новостройки в первой половине года, на фоне покупательского ажиотажа в ожидании отмены старой схемы ДДУ, цены на новостройки стабилизировались. И сейчас рост цен происходит, в основном, за счет увеличения стадии готовности проекта. Объем предложения также сохранится на прежнем уровне. Что касается спроса, то до конца года в сегменте проектов с невысокой степенью готовности можно ожидать смещение спроса в сторону вышедших на рынок по эскроу-счетам. Соответственно, востребованность проектов в средней степени готовности, реализуемых без эскроу-счетов, снизится», — считает Могилевцева-Головина из «Сити-XXI».
По словам Родионцева из Est-a-Tet, наибольшее влияние на динамику сделок будут оказывать, во-первых, цена квадратного метра, которая будет постепенно повышаться до конца года, во-вторых, снижение ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе до 6-7% в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда». Рост средней цены по итогам года может достичь 10% за счет вымывания ликвидного предложения и повышения стадии строительной готовности проектов, работающих по старой схеме.
«В дальнейшем первичный рынок будет адаптироваться к новым правилам, что с одной стороны скажется на увеличении прозрачности и росте гарантий для покупателей, с другой стороны застройщики будут работать в новой для себя финансовой парадигме, которая повлияет напрямую на их финансовых моделях и доходности проектов. В результате, несмотря на большой портфель перспективных проектов, по которым застройщики получили разрешения на строительство в 2018 году, на рынке, по нашим прогнозам, перегрева и перепредложения отмечаться не должно. Застройщики будут работать по несколько другим финансовым моделям, что скажется на выборочном развитии портфеля перспективных площадок и в долгосрочной перспективе приведет к снижению предложения на рынке», — говорит Фонарева из Colliers.
Она добавляет, что для покупателей сейчас открывается период с наиболее выгодными условиями для приобретения: с одной стороны цены на квартиры сбалансированы, с другой – на рынке все еще большой выбор для покупки жилья, к тому же с внедрением новой системы реализации жилья в новостройках им гарантируется сохранность их вложенных средств в жилье при приобретении через систему эскроу-счетов.

ИСТОЧНИК: ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ