Аналитика

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили рынок московских апартаментов и дали прогноз, как может отразиться на нем реформа долевого строительства. С 2014 года объем предложения в данном формате уменьшился на 12 п.п., до 18%. Спрос тоже продемонстрировал отрицательную динамику, снизившись на 4 п.п.: сейчас апартаменты выбирают только 9% клиентов. При этом каждый пятый совершает сделку с инвестиционными целями, например, для сдачи жилплощади в аренду. Большинство покупателей апартаментов (60%) — состоятельные люди в возрасте 30–40 лет, у которых уже есть московская квартира.

Хотя средняя стоимость квадратного метра в данном формате с 2014 года повысилась на 22% и составляет 266 тыс. руб., апартаменты традиционно стоят на 20% дешевле обычных квартир. Это неспроста: застройщики апартаментов не обязаны заниматься возведением социальной инфраструктуры, в таком жилье возможна только временная регистрация, а налоги и коммунальные платежи ощутимо выше. На рынке давно ведутся разговоры о правовом приравнивании апартаментов к квартирам, что способно поднять их стоимость на 20%, однако пока эти изменения имеют скорее туманные перспективы. Более вероятно другое: после полного перехода первичного рынка на работу через эскроу-счета разница в стоимости апартаментов и квартир может уменьшиться до 10%. А это, по мнению экспертов компании, способно снизить востребованность формата на 30%.

Апартаменты занимают сегодня 18% предложения на рынке новостроек Москвы. При этом пять лет назад на них приходилось 30% экспозиции на «первичке»: тогда наблюдался дефицит качественных ЖК, что отчасти и привело к развитию данного формата. На настоящий момент 57% предложения московских апартаментов относятся к бизнес-классу, 30% — к сегменту «комфорт», 12% — к высшей ценовой категории и всего 1% представляет класс «стандарт» (такие объекты обычно расположены недалеко от МКАДа). Проекты сегментов «комфорт» и «бизнес» чаще находятся внутри Третьего транспортного кольца или в непосредственной близости от него, элитные апартаменты — в самом центре столицы.

«Обычно апартаменты возводят либо в уникальных локациях вроде Москва-Сити, либо в местах, где статус земли не позволяет строить жилье, — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Например, это может быть исторический центр или бывшая промзона, где нельзя поменять категорию земельного участка. Также сейчас довольно популярны жилые лофты, а такая недвижимость бывает представлена только апартаментами».

В структуре спроса на московском рынке новостроек апартаменты в данный момент занимают 9%, это на 4 п.п. меньше показателей пятилетней давности. «В 2014-17 гг. на „первичке“ происходило активное строительство апартаментов, — продолжает Дмитрий Таганов. — Благодаря эффекту новизны, более низкой — в среднем на 20% — по сравнению с квартирами цене, а также недостатку качественного предложения в сегменте новостроек этот формат довольно быстро стал популярен. Однако после бурного роста первичного рынка востребованность апартаментов пошла на спад. Сейчас 51% покупателей такого жилья выбирают объекты бизнес-класса, 41% — категории „комфорт“, 7% — элитного сегмента и 1% — класса „стандарт“».

«Предпосылок к росту популярности апартаментов нет, — считает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Сегодня на первичном рынке столицы можно найти множество хороших проектов со всей необходимой инфраструктурой, на разный бюджет и в различных локациях. Исключение может составить лишь точечная застройка в историческом центре Москвы, где из-за статуса земли сложно возвести ЖК с квартирами».

По данным специалистов компании, 60% покупателей апартаментов — это люди в возрасте 30–40 лет, 30% — 40–50 лет и 10% — старше этой возрастной группы. «Обычно апартаменты предпочитают состоятельные граждане, у которых уже есть московская квартира, т.е. „прописка“ им не нужна, — говорит начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юрий Лебедев. — Скорее, они ищут жилье поближе к работе или центру города, желательно в престижном районе. Также для них это возможность приобрести недвижимость большей площади, ведь квартиры аналогичного метража стоят минимум на 20% дороже». При этом эксперты отмечают, что для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи апартаменты выбирают 20% клиентов, в 2014 году доля покупателей-инвесторов составляла одну треть.

Средняя стоимость квадратного метра апартаментов сейчас равна 266,4 тыс. руб., это на 22% больше, чем пять лет назад, когда данный показатель находился на уровне 218,8 тыс. руб. «Апартаменты категории „стандарт“ минимального метража стоят в среднем 3–5 млн руб. в зависимости от площади и локации, — отмечает Юрий Лебедев. — Лот комфорт-класса обойдется в 5–8 млн руб., „бизнес“ — 8–10 млн руб. Стоимость элитных апартаментов может достигать 70–80 млн руб.».

Более привлекательная, чем у квартир, цена объясняется рядом факторов. «При строительстве жилых домов девелопер обязан обустроить социальную и транспортную инфраструктуру, — рассказывает Валерий Кочетков. — В случае апартаментов застройщик не обременен подобными обязательствами, что приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра. Однако если покупатель рискнет взять апартаменты вдалеке от развитой инфраструктуры, он может остаться вовсе без нее».

Важно помнить, что зарегистрироваться в апартаментах можно только временно и при условии, что они входят в состав гостиничного комплекса. Также, в отличие от квартир, владелец апартаментов не может получить долю в праве собственности на общее имущество. Налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, при этом апартаменты, находящиеся в гостиничном комплексе, облагаются налогом на имущество по единой ставке 0,5% (для квартир она составляет от 0,1% до 0,3% в зависимости от кадастровой стоимости), а если апартаменты входят в состав административно-деловых или торговых центров, то ставка налога и вовсе достигает 2%. Земельный участок, на котором построен проект, не относится к общему имуществу собственников помещений и тоже облагается налогом со ставкой 1,5%. Наконец, размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами Правительства Москвы. Как следствие, расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах.

Впрочем, рискуют не только покупатели апартаментов, но и сами застройщики. «Возведение комплекса апартаментов в локации без развитой инфраструктуры, например, в заброшенной промышленной зоне, грозит превращением их в неликвид, — предупреждает Валерий Кочетков. — Если говорить о востребованных ЖК, в составе которых есть апартаменты, то здесь низколиквидными считаются лоты на вторых этажах, расположенные непосредственно над объектами инфраструктуры. Также плохо продаются апартаменты со слабой инсоляцией, что нередкость. Перечисленные типы лотов могут найти своего покупателя при условии снижения цены примерно на 10%. Если застройщик не готов идти на уступки, то срок экспозиции неудачных апартаментов может затянуться на годы».

После появления такого формата недвижимости, как апартаменты, законодатели сразу стали обсуждать возможность их перевода в статус жилья. Однако пока вопросов тут больше, чем ответов. Дискуссионными остаются следующие нюансы: кто и за чей счет будет строить инфраструктуру, соответствуют ли нежилые здания с апартаментами необходимым санитарным и противопожарным правилам, а также нормам естественного освещения, звукоизоляции и т.д. По мнению специалистов компании, в случае приравнивания на законодательном уровне апартаментов к квартирам их стоимость сравняется с обычным жильем, т.е. вырастет в диапазоне до 20%.

Недавняя реформа долевого строительства не обошла стороной и апартаменты, чем поставила их в довольно рискованное положение. «После полного перехода первичного рынка на работу через эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться до 10%, — прогнозирует Валерий Кочетков. — Такие изменения могут серьезно снизить привлекательность формата, уменьшив на него спрос на 30%. Все-таки апартаменты — это нишевый продукт, у которого недостатков не меньше, чем преимуществ».